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Bem de família pode ser penhorado em caso de blindagem patrimonial


O colegiado interpretou que devedor, antevendo problemas financeiros, realizou a compra para enquadrar o imóvel como bem de família de forma fraudulenta.Postado: 20/10/2021A 12ª turma do TRT da 2ª região manteve a penhora sobre um bem avaliado em cerca de R$ 4,5 milhões adquirido pelo executado principal antes das reclamações trabalhistas. O colegiado interpretou que esse devedor, antevendo problemas financeiros, realizou a compra para enquadrar o imóvel como bem de família de forma fraudulenta.Segundo o juiz Richard Wilson Jamberg, responsável pela decisão em 1º grau, é notório que a prática de blindagem patrimonial, ação ilícita com vistas a ocultar patrimônio, ocorre ainda antes do surgimento de dívidas, tratando-se de operação complexa com aparência de legalidade."Não é por outra razão que o artigo 169 do Código Civil prevê que a simulação não convalesce com o tempo, podendo ser declarada a qualquer momento."O juiz-relator Flávio Laet corroborou essa interpretação em acórdão. A intenção de fraudar futuras execuções fica mais evidente quando se avalia o fato de que ele foi colocado em nome da filha, que ainda era menor de idade no tempo da aquisição, com instituição de usufruto em favor do pai executado. "Resta evidente que o intuito ali foi apenas a ocultação e a blindagem patrimonial de futuras execuções", afirmou.Dada a evidência da fraude, o magistrado reforçou o não reconhecimento da propriedade como bem de família. A própria lei que regulamenta esse instituto dispõe que suas previsões não se aplicam à pessoa que sabe ser insolvente e adquire, de má-fé, imóvel mais valioso para transferir a residência familiar (art. 4º da lei 8.009/90).Processo: 1000867-15.2021.5.02.0242Informações: TRT da 2ª região.Fonte: Migalhas

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Proprietário só deve pagar ITBI no registro do imóvel em cartório


JEONLINE.COM.BR20/10/2021 às 11:31Compradores de imóveis têm recorrido ao Judiciário para fazer valer decisão do Supremo Tribunal Federal (STF), em repercussão geral, que confirmou o pagamento do ITBI somente no registro do bem em cartório. As decisões anulam multas aplicadas por prefeituras ou determinam, de forma preventiva, a cobrança apenas no momento definido pelos ministros.Apesar de o julgamento ter sido realizado em fevereiro, prefeituras como a de São Paulo, Campinas (SP), Americana (SP), Rio de Janeiro, Florianópolis e Salvador mantiveram as legislações que cobram o ITBI no momento da assinatura do termo de compromisso de compra e venda.Alegam que o caso ainda não transitou em julgado e que está pendente de análise recurso (embargos de declaração) apresentado pela capital paulista, parte no processo.Os municípios cobram de 2% a 3% do valor do imóvel, nesse momento anterior ao definido pelo Supremo.O problema, segundo advogados, é que em alguns casos, como no financiamento imobiliário, entre a assinatura do termo de compra e venda e o registro final do bem há uma distância de décadas.(...) A arrecadação de ITBI pelos municípios é considerável. Somente São Paulo recebeu, em 2020, R$ 2,5 bilhões. Em 2019, R$ 2,3 bilhões. E no ano anterior, R$ 1,9 bilhão. No Rio de Janeiro foram R$ 885 milhões até 14 de outubro. Em 2020, a Prefeitura arrecadou R$ 863 milhões.Com o julgamento do Supremo (Tema 1124), empresas e pessoas físicas com assessoria jurídica decidiram recorrer ao Judiciário para pagar o ITBI somente no registro dos imóveis ou para afastar multas por suposto atraso de pagamento do imposto - que podem chegar a 60% sobre o valor a ser recolhido, mais juros e correção.Recentemente, um empresa de capital aberto, que adquiriu um imóvel em 2018, mas pagou o ITBI apenas em junho deste ano, conseguiu uma liminar na 1ª Vara de Fazenda Pública de São Paulo para derrubar multa de R$ 311,1 mil.Na decisão, o juiz Sergio Serrano Nunes Filho destaca que o Supremo fixou a tese de que “o fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”.E acrescentou: “Sendo esta a exata discussão colocada nestes autos, não cabe outra solução, nos termos do artigo 927, do CPC” (processo nº 1043283-62.2021.8.26.0053).A Prefeitura de São Paulo, apesar da decisão do STF, continua defendendo a cobrança do ITBI em etapa anterior e recorrendo de decisões desfavoráveis. Um dos recursos foi julgado neste mês pela 15ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP).O entendimento a favor dos compradores do imóvel foi unânime (processo nº 1020635-88.2021.8.26.0053).Fonte: Valor Econômico - Por Adriana Aguiar — De São Paulo 20/10/2021

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Venda de imóvel alugado


Estabelece a Lei de Locações (art. 8º da Lei 8.245/91) que na hipótese de alienação do imóvel durante a locação, poderá o adquirente comunicar o locatário do desinteresse na locação, concedendo o prazo de 90 (noventa) dias para a desocupação.Postado: Há 5 anosA transferência da propriedade do imóvel locado pode acarretar, na maior parte dos casos, na rescisão do contrato de locação acaso não seja do interesse do adquirente a sua manutenção.Estabelece a Lei de Locações (art. 8º da Lei 8.245/91) que na hipótese de alienação do imóvel durante a locação, poderá o adquirente comunicar o locatário do desinteresse na locação, concedendo o prazo de 90 (noventa) dias para a desocupação.E o termo alienação se refere, inclusive, a doação, permuta, aquisição judicial ou extrajudicial em leilão, constituição de usufruto e, claro, a venda. Todavia, não terá esse direito o adquirente na hipótese de existir contrato por prazo determinado, com cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.Todos esses requisitos devem estar presentes para afastar o direito do adquirente de desfazer a locação. Como raramente o locatário toma esses cuidados ou sequer sabe da possibilidade de resguardar os seus direitos, a verdade é que a grande maioria das locações pode ser desfeita em caso de alienação do imóvel locado. Da mesma forma, igual direito possui o promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, desde que tenha a posse do imóvel e o contrato registrado na matrícula do imóvel.Constando o registro do contrato de locação no Cartório de Imóveis, tem-se por cientificado o adquirente que teve possibilidade de avaliar a existência da locação, os termos do contrato como valor de aluguel e prazo, entre outras particularidades, inclusive antes da realização do negócio, certamente considerando as vantagens e desvantagens.A comunicação do desinteresse na locação (chamada de denúncia pela lei), deverá ser exercida em noventa dias do registro da venda ou compromisso perante o Registro de Imóveis. Não sendo exercida nesse prazo, presume-se a concordância do adquirente na manutenção da locação que não mais poderá ser desfeita pela simples alienação do imóvel, mas apenas por outros fatos como descumprimento contratual, término do prazo, retomada para uso próprio, etc.Não sendo o imóvel desocupado pelo locatário no prazo de noventa dias contatos da data da sua cientificação, restará ao adquirente promover a ação de despejo para retomar o bem. É verdade, porém, que no caso de venda ou promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou, ainda, dação em pagamento o locatário terá preferência para adquirir o imóvel em igualdade de condições que outros pretendentes.Tal direito resulta na obrigação do proprietário locador de comunicar o locatário de todas as condições da proposta recebida e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais (penhoras, hipotecas, etc) sobre o imóvel. O locatário terá o prazo de 30 (trinta) dias para exercer o direito de preferência, aceitando as condições de compra ofertadas. Caso manifestada a aceitação pelo locatário depois não confirmada, responderá este pelos prejuízos causados, inclusive lucros cessantes.O direito de preferência não se aplica aos casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação e, mais recentemente, aos casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica. Esse direito estende-se ao sublocatário e, em seguida, ao locatário.Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, por exemplo, a venda de um pequeno edifício ou até dois apartamentos sendo apenas um locado, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação. Se o proprietário não conceder ao locatário do direito de preferência na aquisição, este poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.E havendo no imóvel condomínio, isto é, de propriedade de dois ou mais titulares, a preferência deverá ser concedida em primeiro lugar ao condômino e, depois, ao locatário. Logo se verifica que diversas são as situações e consequências que podem surgir com a alienação de um imóvel locado, recomendando-se que tanto o locador como o locatário sejam assessorados por profissionais experientes e capacitados para informar todas as nuances que o contrato de locação poderá apresentar durante a sua existência.Fonte: Conteúdo JurídicoJusbrasil

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