O fiador do seu inquilino é casado? CUIDADO com este detalhe no contrato, para não sair no prejuízo

Postado: 23/11/2021

Publicado por Bruno Zaramello

Conseguir algum patrimônio é algo desafiador. São necessários anos de muito trabalho, persistência e renúncias – para dizer o mínimo.

Ser dono de imóvel de aluguel, então, é um sonho distante para a maioria dos brasileiros.

Por isso, quando você tem o seu imóvel de aluguel, o mínimo que você espera é receber os pagamentos do inquilino em dia.

Uma das formas mais comuns de tentar garantir isso é fazendo com que o seu inquilino tenha um fiador.

Todo mundo sabe: fiador é alguém que assina um contrato, assumindo junto com outra pessoa a responsabilidade por alguma obrigação.

Se o devedor não pagar, o fiador paga.

Mas tem um detalhe sobre isso que muitos proprietários de imóveis de aluguel não prestam atenção, e que pode causar anulação da fiança.

Por isso, se você não tomar cuidado, pode acabar ficando sem nada para garantir o recebimento do aluguel, se futuramente o seu inquilino deixar de pagar.

É com isso que você precisa ter cuidado

É comum exigir que o fiador tenha bens em seu nome, já que é ele quem vai garantir o pagamento da dívida.

Por isso, o costume é também solicitar ao fiador que apresente comprovante de propriedade de algum imóvel, como uma condição antes de aprovar o negócio.

Nesse momento, acontece a situação que pode colocar em grave risco uma futura cobrança de aluguéis.

Imagine um fiador casado em comunhão parcial de bens – o tipo mais comum no Brasil.

Na comunhão parcial, cada um é dono do que tinha antes de casar, enquanto tudo o que for comprado durante o casamento é compartilhado.

Ou seja: se o fiador comprou um imóvel antes de se casar, normalmente só estão os dados de solteiro dele na documentação.

Com isso, na hora de assinar o contrato, muitos acabam caindo no erro de achar que não precisam da assinatura da esposa ou do marido do fiador.

Mas isso é um grave erro porque, quando o fiador é casado, a fiança só é válida se os dois cônjuges assinarem.

Caso não tenha a assinatura dos dois, quem não assinou o contrato pode conseguir a anulação na Justiça.

O perigo disso é óbvio: a anulação da fiança, faz com que se perca a única garantia contratual.

Mas e se o fiador tem imóvel comprado antes do casamento? Mesmo assim, se o fiador for casado no momento da assinatura da fiança, não tem jeito: é obrigatória a assinatura da esposa ou do marido.

Em uma situação assim, mesmo que o fiador tenha um imóvel não compartilhado com o cônjuge, o bem não pode ser penhorado porque a fiança não tem validade jurídica.

Por outro lado, como quase toda regra tem exceções: isso não se aplica para casamentos em separação convencional de bens.

Nesse caso, qualquer dos cônjuges pode ser fiador sem a assinatura do outro, respondendo de forma individual com seus próprios bens.

Um caso recente na Justiça

Tudo isso pode ser visto na prática, em um julgamento recente do STJ (Superior Tribunal de Justiça).

No exemplo a seguir, o contrato não havia incluído a assinatura da esposa do fiador.

Os aluguéis não foram pagos e, depois de um longo processo judicial, o proprietário executou o fiador na Justiça.

Acabou sendo penhorado o imóvel do fiador, que ele havia comprado antes de casar e, pelo regime de casamento, ele era o único dono.

E mesmo não tendo direitos sobre o imóvel do fiador, a esposa dele fez uma defesa no processo alegando que a fiança deveria ser anulada, pois ela não havia assinado o contrato junto com o marido.

Resultado: a fiança e a penhora do imóvel do fiador foram anulados – e quem saiu no prejuízo foi o proprietário do imóvel de aluguel, que não recebeu os atrasados.

Todo esse prejuízo veio para o proprietário depois de anos lutando na Justiça e aguardando o processo...

No julgamento, o STJ registrou:

“(...) a fiança é classificada como uma medida de reforço e constitui garantia pessoal, a qual, diferentemente da garantia real, não se vincula a determinado bem, mas sim a um terceiro à relação jurídica - o fiador -, que se obriga a honrar a obrigação em caso de inadimplência, respondendo com todo o seu patrimônio, sem se prender a um bem singular. (...)” Recurso Especial nº 1338337SP 2012/0167548-6, diário oficial de 11/03/2021

Traduzindo a decisão acima em bom português: ser fiador é um ato que fica ligado a uma pessoa, não a um bem específico.

Resumo do resumo

Uma cláusula de fiança só é válida se os cônjuges assinarem o contrato em conjunto, ainda que os bens deles tenham sido comprados antes do casamento.

O grande perigo para o proprietário de imóveis de aluguel é que, muitas vezes, o fiador é a única esperança de o proprietário receber os aluguéis atrasados.

Nesse sentido, perceba o prejuízo em potencial de um proprietário de imóvel que não ficar atento à regra – as chances são de que ele não vai receber o que tem direito.

O fato é que, como é possível notar, só com conhecimento e boa técnica é possível estabelecer cláusulas válidas, que entreguem verdadeira segurança jurídica.

Assinar um contrato sem tomar precauções é como enganar a si mesmo; cedo ou tarde, os prejuízos virão.

Cuidar dos seus direitos só depende de você.

Fonte: Jusbrasil

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