O que é obrigação propter rem?

Postado: 11/11/2021

Publicado por Erick Sugimoto


A obrigação propter rem é uma obrigação do direito real e ela tem como característica seguir o imóvel independentemente quem seja o dono. Sendo assim, o comprador responde por todas as despesas, se tiver, do imóvel como, por exemplo, IPTU. Saiba mais o que significa obrigação propter rem.


Obrigação propter rem: conceito

A obrigação propter rem significa que o titular do direito real sobre uma coisa passa a ser devedor de uma prestação. Nesse sentido, a fim de quitar a prestação feita, a dívida é cobrada atacando o bem imóvel e não o titular. É por isso que dizemos que a obrigação propter rem adere ao bem e não ao titular.

Devido a esta característica da obrigação propter rem, quando o titular vende o imóvel, ele se livra da dívida visto que a dívida segue o imóvel e não aquele que foi proprietário. Desse modo, quem comprar este imóvel está responsável por pagar as dívidas que o bem tinha.

Com isso, falamos que a obrigação propter rem acompanha as mutações subjetivas de titularidade de direito real. Sendo assim, segue a coisa independente de quem seja o dono.

No entendimento de Giovanni Balbi, é a obrigação que se transmite ou se extingue quando há transmissão ou extinção da qualidade do direito real do seu titular. Para Paulo Carneiro Maia, a obrigação propter rem é um tipo de obrigação ambulatória, a cargo de uma pessoa, em função e na medida de proprietário de uma coisa ou titular de um direito real de um uso e gozo sobre a mesma coisa. O que faz de alguém o devedor na obrigação propter rem é a circunstância de ser o titular, em regra, de um direito real, de tal sorte que se livra da obrigação se renunciar ao direito. Scavone Jr., Luiz Antonio. Direito Imobiliário (pp. 180-181). Forense. Edição do Kindle.

Exemplos de obrigação propter rem seria o IPTU e as taxas de condomínio que estão em atraso. Inclusive, isto está previsto no art. 1.345 do código civil:

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Diante disto, quem adquire apartamento, sala, loja, garagem ou assemelhados em um condomínio será responsável pelas dívidas do imóvel com relação ao condomínio (Venosa, 2019).

Além disso, como a obrigação propter rem grava o próprio bem, este pode ser penhorado já que a natureza da dívida recai sobre o imóvel e não sobre o indivíduo.

A título de complementação, Scavone escreve um pouco o que difere o direito real (obrigação propter rem) do direito pessoal (obrigação que afeta o indivíduo e não o bem):

Verifica-se, também, que os direitos reais, sejam perpétuos ou temporários, principais ou acessórios, implicam, via de regra, numa situação de permanência em relação ao seu titular. Diferente disso, nos direitos pessoais pagamento extingue a relação jurídica obrigacional que, por natureza, é transitória. Posta assim a questão, segundo nos ensina Planiol, o adquirente do direito real assume a obrigação que de forma indelével grava o direito adquirido. Scavone Jr., Luiz Antonio. Direito Imobiliário (p. 181). Forense. Edição do Kindle.


Obrigação Propter rem e loteamento fechado

Vale salientar que isto não cabe aos titulares de loteamento fechado. Isto porque, neste caso, a obrigação decorre da associação de moradores, o que exerce uma atividade de administração de imóveis.

Desse modo, aquele que não pagou as taxas associativas em loteamento fechado deve pagá-las por estar se beneficiando dos serviços feitos pela associação de moradores (art. 36-A da lei 6.766) e não por ser de natureza propter rem. Esta seria a regra, segundo Scavone.

O inquilino pode até pagar por ser uma dívida de natureza propter rem (própria da coisa). No entanto, é necessário analisar caso a caso, já que cada situação é uma incidência jurídica e uma exclusão de incidência de outras normas do Direito. É necessário analisar, já que não há uma verdade absoluta.

Fonte: Jusbrasil

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